Logement : les obligations des propriétaires envers les locataires ?

Pendant la durée du contrat, « le bailleur doit entretenir les locaux loués en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et y faire toutes les réparations autres que les réparations locatives, qui sont nécessaires au maintien en état des lieux loués ».
Le bailleur doit également entretenir les accessoires des locaux, notamment garage, et cave, ainsi que les éléments d’équipements, notamment chauffage, chauffe–eau, climatisation…Ainsi, à titre d’exemple, le bailleur doit réparer un chauffage défectueux, des fenêtres qui ne ferment plus correctement, procéder à la réfection de l’installation électrique, remplacer des robinets…
Il doit enfin faire les travaux de mise aux normes ou de retrait prescrits par l’administration (amiante, termites…).
Mais cette obligation d’entretien a ses limites. Le bailleur n’a pas à faire les réparations locatives qui incombent au locataire. Il est utile de les connaître pour savoir les réparations que l’on est en droit, ou non, d’exiger du bailleur.

Pendant la durée du contrat, « le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que des réparations locatives ».
Les réparations locatives sont les travaux d’entretien courant du logement et de menues réparations qui incombent au locataire sur les locaux et les équipements dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit entretenir pendant la durée du bail.
La liste indicative (non limitative) des réparations locatives.

Elle comporte six rubriques :
- Les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif. Ex : élagage des arbres et arbustes, dégorgement des descentes d’eau…
- Les ouvertures intérieures et extérieures. ex : graissage des portes et fenêtres, remplacement des vitres détériorées…
- Les parties intérieures. Exemple : menus raccords de peinture et de tapisserie, remplacement de lame de parquet, raccords de moquette, remplacement de quelques morceaux de faïence …
- Installations de plomberie. Exemple : dégorgement des canalisations d’eau, remplacement des joints, entretien des robinets, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries de chauffage…
- Remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules…
- L’entretien courant et menues réparations des appareils ménagers installés…
En cas de nécessité, la meilleure solution est de vous reporter au décret 87-712 (site internet Legifrance).

Le locataire ne peut pas cesser de payer le loyer, sauf si le logement est inhabitable, et s’il y a été autorisé par le tribunal, ces deux conditions étant cumulatives. A défaut, le risque est la résiliation judiciaire du bail.
Le locataire ne peut pas non plus décider unilatéralement une réduction du loyer. Il faut que celle-ci soit décidée d’un commun accord ou autorisée judiciairement.
Mais le locataire peut faire exécuter les travaux, après avoir adressé une mise en demeure au bailleur, restée infructueuse, et après avoir obtenu l’autorisation judiciaire, sauf cas d’urgence (fuite d’eau…). A défaut, les travaux ne lui seront pas remboursés ; le locataire doit veiller à engager des dépenses limitées.
Le locataire peut saisir le tribunal d’instance dans le ressort duquel se situent les locaux loués.

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